Eiendomsverket er din komplette plattform for boliginvestering i Norge.
Analyser flipp-prosjekter, estimer leieinntekter, send lånesøknader til over 23 norske banker
og hold full oversikt over porteføljen din – alt på ett sted.
Brukeroversikt, inntekter, plan-administrasjon og varsler
→
⚡ Kalkulator
Full flippe-analyse med alle kostnader, nøkkeltall for bank og scenarioanalyse.
🏠
Eiendom & kjøp
Lånebeløp (kjøpesum − EK)3 150 000 kr
📋
Kjøpskostnader
🔨
Oppussing
Valgfritt – brukes i prosjektrapport til bank
💰
Salg & skatt
📊
Resultat
Netto fortjeneste
–
etter skatt
ROI (egenkapital)
–
på investert EK
Annualisert ROI
–
per år (IRR-estimat)
Rentekostnad
–
perioden
Break-even salgspris
–
Break-evenMargin: –
🏦 Nøkkeltall for bank
Belåningsgrad (LTV)–
Lånebeløp–
Terminbeløp/mnd–
Stresstest (rente +3%)
?–
Gjeld ved salg–
🚪
Exit-strategi: Hva om du ikke selger?
Dersom markedet faller eller du ikke får solgt til forventet pris – hva er alternativet?
Beregn for å se exit-strategi.
🔍
Detaljert kostnadsregnskap
Alle kostnader
Kjøpesum–
Dokumentavgift–
Tinglysing–
Boligkjøperforsikring–
Andre omkostninger–
Oppussing (m/buffer)–
Byggforsikring–
Strøm/drift–
Kommunale avg.–
Felleskostnader–
Rentekostnad–
Meglerkostnad–
Salgsomkostninger–
Sum alle kostnader–
Gevinst
Salgspris–
Brutto gevinst–
Skattepliktig gevinst–
Skattebeløp (22%)–
Netto fortjeneste–
ROI (EK)–
Annualisert ROI–
Prosjektperiode–
Finansiering
Lånebeløp–
Belåningsgrad (LTV)–
Terminbeløp/mnd–
Stresstest-termin–
Gjeld ved salg–
EK investert totalt–
Saldo etter salg–
🔒
Detaljert analyse krever Starter-abonnement
📈
Scenarioanalyse
Scenario
Salgspris
Alle kostnader
Brutto gevinst
Skatt
Netto
ROI
Vurdering
Trykk «Beregn nå» for å se scenarioer
💾
Lagrede kalkyler
Ingen lagrede kalkyler ennå.
🏦
Prosjektsammendrag – klar til bank
Dette sammendraget kan du ta med til banken som vedlegg til lånesøknaden.
🔑 Utleiekalkulator
Beregn leieinntekt, yield og avkastning. Juster med slidere for live-oppdatering.
🏡
Eiendommen
m²
rom
💰
Økonomi
kr
kr
10%
%
kr/mnd
🔧
Detaljerte kostnader
kr/år
kr/år
kr/mnd
kr/mnd
?
Løpende vedlikehold som maling, rør, hvitevarer, låser osv. Tommelfingerregel: 0.5–1% av boligverdi per år. En bolig verdt 3 mill. koster ca 15 000–30 000 kr/år i vedlikehold. NB: Oppussing er ikke fradragsberettiget – kun vedlikehold er det.
%
?
Betaler du et eiendomsforvaltningsselskap for å ta seg av utleien? Typisk 5–8% av månedlig leie. Dekker annonsering, visning, kontraktsignering og kontakt med leietaker. La stå på 0% om du styrer utleien selv.
%
?
Andel av året boligen står tom mellom leietakere. Standard anslag: 5% = ca 2–3 uker per år. Sentral beliggenhet og god standard gir lavere ledighet. Bruker du megler/forvalter kan ledigheten reduseres, men koster forvaltningshonorar.
%
?
Hvor mye tror du boligverdien øker per år? Historisk snitt i Norge 2000–2024: ca 5–6%/år. Eiendom Norge prognose 2026: 5–10% avhengig av by. Høyere prisvekst gir bedre totalavkastning over tid, men påvirker ikke kontantstrøm direkte.
%
?
Husleieloven tillater regulering av leie én gang per år basert på konsumprisindeksen (KPI). Historisk KPI i Norge: ca 2–4%/år. I 2022–2023 var KPI over 7%. Sett inn forventet KPI for din prognose – typisk 2.5–3.5% er et godt anslag.
%
📊
Live resultat
Estimert månedlig leie
–
kr/mnd
Brutto yield
–
Netto yield
–
Mnd kontantstrøm
–
ROI (egenkapital)
–
Break-even leie
–
min. for å gå i null
Årsfortjeneste
–
📋
Månedlig breakdown
🎯
Oppsummering
Fyll inn tall for å se oppsummering.
🏦
Låneoversikt
🗺️
Markedssammenligning
Snitt leiepris 2-roms i norske byer (SSB 2025/2026)
Neste steg
Se utleieestimat for din adresse
Ønsker du en god pekepinn på hva du kan leie ut for? Sammenlign med faktiske annonser i nærområdet og få en mer presis pris.
🔍 Utleieestimat
Ønsker du en god pekepinn på hva du kan leie ut en eiendom for? Her får du estimert utleiepris, informasjon om eiendommen og sammenligninger med lignende boliger i markedet.
🏡
Din eiendom
m²
rom
Estimert utleiepris
–
kr/mnd
Lavt
–
Estimat
–
Høyt
–
📍
Markedsinfo for ditt område
🔍
Sammenlignbare boliger i markedet
Basert på SSB Leiemarkedsundersøkelse 2025 og Finn.no markedsdata
📈
Hva er yield?
Yield viser hvor lønnsom en utleiebolig er. Brutto yield = årlig leieinntekt ÷ kjøpspris × 100. Eksempel: 3 mill. bolig, 12 000 kr/mnd i leie → 4,8% brutto yield. Over 4% regnes som akseptabelt i norske byer.
💵
Kontantstrøm forklart
Kontantstrøm = penger du sitter igjen med etter at alle kostnader og lånetermin er betalt. Positiv kontantstrøm betyr at boligen «betaler seg selv». Negativ betyr at du må betale av egen lomme hver måned.
🏛️
Skatt på utleie
Leier du ut hele boligen og inntekten overstiger 20 000 kr/år er den skattepliktig med 22%. Leier du ut sekundærbolig er den alltid skattepliktig fra første krone. Leieinntekter i AS kan ha andre regler.
✂️
Fradrag du kan bruke
Du kan trekke fra: kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold (ikke oppgradering), fellesutgifter, annonsering og meglerkostnader. NB: Oppussing regnes som investering, ikke vedlikehold – og er ikke fradragsberettiget.
📋
Husleieloven – viktigst
Alltid skriftlig kontrakt. Depositum maks 6 måneder, skal stå på egen konto. Leietaker har minst 1 måneds oppsigelsestid. Indeksregulering av leie kan kun gjøres én gang per år med konsumprisindeksen (KPI).
🎯
Ledighetsrate
I snitt er en utleiebolig i norske byer ledig 2–6 uker per år ved leietakerskifte, dvs. 4–12% ledighet. Vi bruker 5% som standard. Jo høyere standard og sentral beliggenhet, jo lavere ledighet.
Ofte stilte spørsmål
Hvordan fungerer kalkulatoren?▶
Fyll inn opplysninger om boligen og juster parameterne med sliderne – eller skriv inn tallene direkte i feltene. Kalkulatoren beregner estimert leieinntekt basert på SSB Leiemarkedsundersøkelse 2025 og Eiendom Norge-data, justert for bydel, boligtype, størrelse og stand. Alle tall oppdateres live. Bytt til Avansert modus for å legge inn detaljerte kostnader som vedlikehold, forvaltning og ledighetsrate.
Hva er forskjellen på brutto og netto yield?▶
Brutto yield = (årlig leieinntekt ÷ kjøpspris) × 100. Den ignorerer alle kostnader. Netto yield = ((leieinntekt − alle kostnader) ÷ kjøpspris) × 100. Netto yield er det reelle avkastningstallet. En brutto yield på 5–6% gir typisk 3–4% netto etter kostnader. Generelt: netto yield over 3% er akseptabelt, over 4% er godt i norske storbymarkeder.
Hva betyr ROI i kalkulatoren?▶
ROI (Return on Investment) her viser avkastning på din egenkapital. Formelen er: (årlig netto kontantstrøm ÷ egenkapital) × 100. Eks: Du bruker 500 000 kr i EK, og sitter igjen med 2 000 kr/mnd etter alle kostnader og lånebetaling → ROI = 24 000 ÷ 500 000 × 100 = 4,8%. Høy gjeldsgrad øker ROI, men øker også risiko.
Hva er egenkapitalkravet ved kjøp av utleiebolig?▶
Fra 31. desember 2024 ble egenkapitalkravet for boliglån senket fra 15% til 10% (Utlånsforskriften). Det betyr at du kan låne inntil 90% av kjøpesummen. For sekundærboliger (utleiebolig nr. 2) er kravet imidlertid fortsatt 40% egenkapital i Oslo og 15% ellers. Sjekk alltid med din bank.
Bør jeg eie utleieboligen privat eller i AS?▶
Privat: enklere, lavere oppstartkostnad, men du betaler 22% skatt på overskudd løpende. AS: mer komplekst og dyrere å etablere, men overskudd kan reinvesteres med 22% selskapsskatt før du tar ut utbytte. Fordelen med AS øker jo flere boliger du har. Som tommelfingerregel: under 3 boliger → privat, 3+ boliger → vurder AS. Rådfør deg med en regnskapsfører.
Hva er annuitetslån vs. serielån?▶
Annuitetslån: Fast terminbeløp gjennom hele løpetiden. Rentedelen er høy i starten og synker, mens avdragsdelen øker. Enklest å budsjettere med. Serielån: Avdragene er alltid like store, men rentekostnadene synker over tid. Du betaler mer de første årene men totalt sett mindre i renter. Serielån er generelt billigere, men gir høyere månedlig belastning i starten.
Hvilke byer har best utleiepotensial i 2026?▶
Basert på SSB og Eiendom Norge-data for 2025/2026: Stavanger har sterkest leieprisvekst (+14% i 2025) og relativt lave boligpriser – høy yield. Bergen viser sterk vekst særlig i Ytrebygda og Fana (+10–13%). Oslo gir lavest yield pga. høye boligpriser, men høyest absolutt leieinntekt. Tromsø er et spennende marked med +10,7% leieprisvekst og lavere inngangspris enn Oslo.
💳 Finansiering
Fyll inn søknadsinformasjon, velg banker og send – søknaden leveres til din e-post og videre til valgte banker.
👤
Søkerinformasjon
🏠
Eiendom & Låneinfo
🏦
Velg banker
Søk etter norske banker eller legg til egne. Søknaden sendes til deg som e-post – du sender videre til banken(e) du velger.
0 banker valgt
📊
Søknadsoversikt
Søker–
Eiendomsverdi–
Lånebeløp–
EK andel–
Est. terminbeløp–
LTV–
Banker valgt0
📧 Slik fungerer det: Søknaden sendes direkte til banken(e) du har valgt. Du mottar automatisk en kopi på e-post.
💡 Du kan sende uten å velge bank – søknaden sendes til din e-post og du videreformidler manuelt. Eller velg banker i panelet til venstre.
Vi deler aldri din informasjon uten samtykke.
🔧 Admin – Testmodus
Velg om søknaden skal sendes til deg selv (test) eller til faktiske banker (ekte sending).
✅
Søknad sendt!
En kopi er sendt til –. Søknaden er ferdig formatert og klar til å videresendes til –.
📋
Søknadsdetaljer
Søknadsnr–
Lånebeløp–
Banker–
Tidspunkt–
📄
Last ned PDF-rapport
Last ned søknaden som en profesjonell PDF. Perfekt for å sende direkte til banken eller arkivere for dine egne formål.
🗺️
Veien videre — steg for steg
1
Åpne e-posten du mottok
Søknaden ligger ferdig formatert i innboksen din. Sjekk spam-mappen om du ikke ser den.
2
Send til banken din
Videresend e-posten direkte til bankrådgiveren, eller last opp PDF-rapporten i bankens nettportal. De fleste banker svarer innen 1–3 virkedager.
3
Sammenlign tilbud
Send søknaden til flere banker og sammenlign rentebetingelsene. Selv 0,2% lavere rente på 3 mill. sparer deg 84 000 kr over 25 år.
4
Forhandle — du har makten
Vis det beste tilbudet til din primærbank og be dem matche det. Konkurranse mellom banker gir deg bedre rente. Husk: alt er forhandlingsbart.
5
Dokumenter du trenger
Ha klar: lønnsslipper (3 siste), skattemelding, arbeidskontrakt, eventuelle leiekontrakter og dokumentasjon på egenkapital. Bruk Dokumenthvelvet for å ha alt samlet.
💡 Pro-tips fra erfarne investorer
BSU-midler teller som egenkapital — bruk dem strategisk
Søk hos minimum 3 banker for å sikre konkurranse
Refinansiering etter 12 mnd kan gi ytterligere besparelser
Avdragsfrihet i oppstartsperioden kan frigjøre likviditet
📁 Dokumenthvelv
Leiekontrakter, takstrapporter og alle viktige dokumenter trygt lagret.
👀
Du ser en forhåndsvisning
Oppgrader til Starter for å laste opp og lagre dine egne dokumenter.
📂
Klikk eller dra filer hit
PDF, Word, Excel, bilder – maks 5 MB per fil
📂
Ingen dokumenter ennå.
➕
Registrer dokument
📂 Portefølje
Samlet oversikt over alle dine eiendommer.
Total verdi
–
Total gjeld
–
Egenkapital
–
Mnd leieinnt.
–
Snitt yield
–
Eiendommer
–
🏘️
Ingen eiendommer ennå
Legg til din første eiendom nedenfor.
➕
Legg til eiendom
💹 Kontantstrømsanalyse
Månedsvis og kumulativ kontantstrøm for eiendomsprosjektet ditt.
⚙️
Parametere
📊
Nøkkeltall
Mnd kontantstrøm år 1
–
Total kontantstrøm
–
Verdi ved slutt
–
Total avkastning
–
🎯
Break-even
–
måneder til positiv kumulativ kontantstrøm
📅
Årlig oversikt
År
Mnd leie
Terminbeløp
Netto mnd
Kontantstrøm/år
Kumulativ
Eiendomsverdi
Egenkapital
📈
Kontantstrøm visuell
👑 Abonnement
Velg planen som passer deg. Ingen bindingstid.
🔒
Sikker betaling via Stripe. Ingen bindingstid – avslutt når du vil.
👤 Min profil
Din komplette oversikt – konto, abonnement, boliger og dokumenter.
?
–
–
GRATIS
🔑 Bytt passord
👑
Mitt abonnement
📊
Bruk denne måneden
Boliger analysert–
Bank-eksporter–
Dokumenter lagret–
Resetter 1. neste måned
🏠
Mine boliger
👤 Leietaker / kontaktperson
Ingen boliger registrert ennå.
📁
Mine dokumenter
Ingen dokumenter ennå. Gå til Dokumenthvelv for å laste opp.
⚙️
Innstillinger
E-postvarsler
Valuta
SpråkNorsk 🇳🇴
💛
Vil du virkelig avslutte?
Vi setter pris på at du har vært kunde. Som et siste tilbud kan du få neste måned 20% billigere.
Ditt tilbud
–
neste måned (ordinært –)
📅
Bekreft avslutning
Du vil beholde full tilgang frem til slutten av inneværende betalingsperiode:
–
Etter denne datoen nedgraderes du til gratisplanen
💾 Husk: Last ned eller eksporter dokumentene dine før tilgangen avsluttes.
📈 Rentevarsel-kalkulator
Se nøyaktig hva som skjer med ditt lån om renten endres. Alle kan bruke denne.
🏠
Ditt lån
💡
Nåværende situasjon
Terminbeløp nå–
Totale rentekostnader–
Andel av inntekt–
Gjenstående lån–
⚠️
Stresstest – hva skjer om renten øker?
Renteøkning
Ny rente
Nytt terminbeløp
Økning/mnd
Andel av inntekt
Vurdering
📊
Visuell renteutvikling
💡 Bankens stresstest: Norske banker er pålagt å teste om du tåler 3% høyere rente enn du søker om. Se om du består testen din.
✅ Kjøpsguide – Steg for steg
Din komplette guide fra første visning til nøklene er i hånden. Huk av etter hvert. Alle kan bruke denne.
0
av 0 steg fullført
Fremgang0%
🧾 Skatteberegner
Beregn skatt ved boligsalg, utleieinntekter og BSU-fradrag. Krever Starter+.
🏠
Boligsalg – inndata
💰
Skatteberegning
Brutto gevinst–
Fradragsberettiget kostnad–
Skattepliktig gevinst–
Skattesats22 %
Beregnet skatt–
Netto etter skatt–
ℹ️ Merk: Skattefritaket gjelder ved eierskap i minst 12 måneder og botid i minst 12 av de siste 24 månedene. Beregningen er veiledende – konsulter en regnskapsfører for din situasjon.
🔑
Utleieinntekter
Inntil 20 000 kr/år fra utleie i primærbolig er skattefritt (2024-regler)
📊
Resultat
Brutto leieinntekt–
Fradragsberettigede kostnader–
Skattepliktig nettoinntekt–
Skatt (22 %)–
Netto etter skatt/år–
Effektiv skatteprosent–
📊
Helhetsbildet
Skattefradrag på renter (22%)–
Kontantstrøm etter skattefradrag–
Fyll inn tall over for å se forklaring.
🏦
BSU-beregner
BSU-regler 2024: Maks 27 500 kr/år, totalt 300 000 kr. 10% skattefradrag på innskutt beløp (maks 2 750 kr spart i skatt per år). Kun for personer under 34 år uten bolig.
📈 Renteeffekt
BSU gir typisk 2% høyere rente enn vanlig sparekonto. Stor fordel over tid.
📊
BSU-oversikt
Innskudd neste år–
Skattefradrag neste år–
Gjenstående til maks (300k)–
År til BSU er full–
Totalt spart skattefradrag–
Mereffekt BSU-rente vs spare–
–
Samlet BSU-fordel–
BSU-saldo ved boligkjøp–
🔔 Kontraktvarsler
Legg inn kontrakter og datoer – vi minner deg på e-post i god tid. Krever Starter+.
➕
Legg til varsel
📋
Dine varsler
Ingen varsler registrert ennå.
📧 Slik fungerer varsler: Vi sjekker datoene dine og sender deg en e-post via Eiendomsverket når et varsel nærmer seg fristen. Du kan også eksportere til kalenderen din (.ics-fil).
✏️ Rediger bolig
👤 Leietaker / kontaktperson
📲 Legg Eiendomsverket til på hjemskjermen
1. Trykk Del (□↑) i Safari→2. Rull ned→3. «Legg til på Hjem-skjerm»
💾
Lagret!
Kalkylen er lagret i Mine kalkyler. Du finner den nederst i kalkulatoren.
AI-DREVET ANALYSE
Takst- og boliganalyse AI
Last opp takstrapport eller lim inn en Finn.no-lenke / adresse for øyeblikkelig AI-analyse med TG-vurdering, prisanbefaling og forhandlingstips.
📄
Slipp filen her, eller klikk for å velge
Takstrapport, tilstandsrapport, boligsalgsrapport eller salgsoppgave
PDFJPGPNGMaks 50 MB
Valgfritt: Gi AI mer kontekst
📎
⚠️ AI-basert vurdering – anbefaler fagperson ved store kjøp
✨
AI-analyse via lenke eller adresse
Lim inn Finn.no-lenke eller en adresse – AI gir deg komplett kjøpsanalyse
⚙️
Analyserer boligen...
Henter informasjon og vurderer markedet...
⚙️
Analyserer rapport...
Leser TG-koder og identifiserer avvik...
Boligscore
–
/ 10
–
🔴Kritiske funn (TG3)
🟡Viktige avvik (TG2)
🟢Mindre ting (TG1)
💰
Kostnadsoversikt
Minimum
–
Maksimum
–
Anbefalt buffer
–
🏠
Kjøpsanbefaling
📋
Oversatt rapport
Teknisk fagspråk oversatt til vanlig norsk
🔍
Sjekk dette på visning
⚠️ Worst case
📈 Investeringsanalyse
⚠️ Analyse feilet
🔧 Admin Dashboard
Oversikt over alle brukere, inntekter og aktivitet.
Totale brukere
–
Aktive (30 dager)
–
MRR (estimert)
–
Lagrede kalkyler
–
📊
Brukere per plan
Laster...
💰
Inntektsoversikt
Laster...
🔔
Varsler
Sjekk og send kontraktvarsler til brukere manuelt.